2022.02.04 ■ アパート経営指南＿＿＿＿＿＿十数年間、中古アパートの再生を行ってきた経験を公開！

アパート経営指南　（その2）

外装の補修・管理

　今回は建物外装や駐車場・外構等についての知見を書いてみたいと思います。

1）外壁補修

　外壁は金属サイディング、窯業系サイディングが多く、このほかにもタイル張りやモルタル外壁などもありますが、いずれにしても１０年～１５年程度でメンテナンスが必要です。　

　特に窯業系サイディングは表面の塗装が劣化してくると雨水が壁に浸み込むようになり目に見えないような亀裂が出来、それに浸み込んだ雨水が凍結して亀裂が進行すると塗装してもすぐに剥離することとなるので、そうなる前に塗装補修しておく必要があります。　

　概ね１０年に１回補修塗装を行えば壁本体がだめになることは無いと言われますが、時々壁の表面を観察し艶が無くなって水を弾かなくなっていたり、小さな亀裂が見られたりすればすぐに補修すべきです。　温度変化の激しい西側・北側の壁が速く劣化します。　亀裂が沢山みられたり、表面が荒れて塗装が剥離しているような状況では塗装してもすぐに剥離してくるため金属サイディングでカバーして補修する板金カバー工法を施すこととなりますので、塗装よりかなり高額となります。　金属サイディングは塗装が劣化しても亀裂が入ることは無いのですが、目地部のコーキングは劣化するので私は１０年～15年に１回程度塗装を含めて補修しています。　

　下の写真は最近内外装を大規模リフォームした物件です。　左右両端部はモルタル吹付外壁で、劣化が激しかったので板金カバーを施しました。　その他の中央部はタイル張りでしたので、タイルの不良部分のみ張り替えて、あとはコーキング補修と塗装を施しました。

　

　事業についてすべて言えることですが、外壁についても自分で勉強して、自分の目で見て補修個所や補修方法が大まかにわかるようになる事が大切です。　その上で時代のトレンドに合わせて配色デザインを考えておしゃれな外観とするのです。　管理会社任せでは「安くていい仕事」をしてもらうことは望めません。

2）屋上防水の補修

　瓦屋根や金属板金屋根のような勾配屋根ではなく、陸屋根と呼ばれる平らな屋上を持った建物は屋上防水が施されています。　陸屋根の屋上はコンクリート構造が殆どであるが、コンクリートはわずかであるが水を通すため雨水を遮断するため必ず防水工事が成されています。　屋上防水は概ね20年～３０年の耐久性がありますが、２０年を過ぎたら時々亀裂や剥離の点検を行って、異常があれば補修が必要となります。　屋上防水が劣化すると最上階の雨漏れはもちろんのこと、躯体の鉄筋コンクリートの劣化が早まるので、防水膜の小さな亀裂でも見つければ、全体を補修した方が良いのです。

　瓦屋根は陸屋根に比べて、瓦の破損さえ気を付けていれば耐久性はかなり長いようです。　大雪や台風などの後には瓦の破損や脱落の点検をします。　雪害や風害はすべて保険で補修できますから、この点検はコストダウンの上でも重要です。

　金属板金屋根は外壁塗装時に塗装を施します。

3）駐車場・外構部の補修

　駐車場の舗装は２０年以上経つと所々で剥離が見られるようになります。　放置すると車が通るたびに掘り起こすようになり、深くなっていくので早めの補修が必要です。　また、駐車場は舗装してあっても、結構雑草が生えます。　雑草繁茂は入居希望者から見たら管理の悪いアパートという印象を与えるので入居率低下につながる上、草の根はアスファルトを砕く力があるので、舗装劣化の原因ともなります。　

　私は自身の車に肩掛けの除草剤散布機を積んであり、月に１回以上除草剤を散布して草が小さいうちに退治しています。　雑草対策は種を付けない小さいうちに除草剤で退治するのが最も効率的・効果的です。　

　また、除草剤散布後駐車場内に落ちているタバコの吸い殻や紙くず等のごみをすべて拾ってきます。　きれいにしておくと、ごみを捨てる人も少なくなるのです。

　外構部ではフェンスの破損が最も多いと思います。　雪害や風害、時には車での衝突破損など結構壊されます。　いずれも保険での対処が可能ですから、早めの発見、早めの補修が肝要です。

4）駐輪場の管理

　駐輪場には個人物の自転車・バイクなどが置いてあるため管理しにくいのですが、私は年に1回程度放置自転車・バイクの撤去を行っています。　自転車置き場には結構古い自転車やバイクを放置したまま退去する輩がいます。　片づけないとどんどんボロ自転車が増えて景観が悪くなる上、置き場所も狭くなってきます。　管理会社に撤去を依頼すれば1台当たり千円以上の撤去費用が掛かると言われるのが普通です。　しかし金属製品である自転車やバイクは無料で回収していく業者が結構いるのです。　特にバイクは喜ばれます。　日本のバイクは古くても輸出したり部品どりしたりと、結構利用価値があるのです。　管理会社に指示して、不用品撤去予告の荷札を不要と思われる残置物につけて、期日までに荷札を外してない物を撤去するのです。　この時、残置物の金属製品も一緒に回収してもらいます。

5）随時点検

　アパート外装は台風や雪で結構破損します。　風害や雪害は火災保険の対象になりますから、補修費の自己負担は生じません。　しかし、気がつかずに放置して内部まで腐食してくると経年劣化か台風被害かわからなくなってしまい、自己負担で修理している方も多くみられます。　強風後や積雪期間終了時には破損がないかどうか必ず点検し、保険を有効に活用しなければなりません。

6）補修時の留意事項

　外壁の全面補修や屋上防水などの大規模な補修するときには、下記のことに留意しています。

・２社以上から相見積をとる。

・業者は地場で長く営業している信頼できるところを選ぶ

・塗装と板金補修が混在している工事では、塗装業者と板金業者は別々に見積をとる

・塗装の配色デザインを必ず実行する。　塗装業者にデザイン案を何種類か作らせそれから選ぶか自分でデザインする（外観配色はアパートの第一印象を決定づけるため、非常に重要です）

　

　次回は内装設備などの知見を公開したいと思います。